米国学校ランキング

カリフォニア内の学校については以前から随分沢山書きましたが、今回は他州との比較です。州ごとに高校をランキングすると、下記のようになります:

1. Massachusetts
2. New Jersey
3. Maryland
4. Vermont
5. New Hampshire
6. Connecticut
7. Wyoming
8. Pennsylvania
9. New York
10. Minnesota

41. California D+, 69.2ポイント
42. South Carolina
43. Louisiana
44. Alabama
45. Idaho
46. Arizona
47. Oklahoma
48. New Mexico
49. Nevada
50. Mississippi

http://247wallst.com/special-report/2015/01/09/americas-best-and-worst-school-systems/

我が州カリフォルニアは何と41位!!自分の高校をHarvard,Yale,Princeton,Stanford,University of California等の良い大学に入れたい場合、平均的なカリフォルニアの高校に通学していたら他の州からの募集者の80%のが良い教育を受けているので競争と言う面では圧倒的に不利。入れたとしても基礎の教育レベルが低いので良い成績が出せない可能性大。

U.S. Newsが行った米国内高校19,400校のランキングを見ると、ロサンゼルス・オレンジ郡の学校は以下のようになります:

10. Oxford Academy, Cypress CA
22. Whitney High School, Cerritos CA
55. Hawthorne Math and Science Academy, Hawthorne CA
59. Lennox Mathematics, Science and Technology Academy, Lennox CA
101. California Academy of Mathematics and Science, Carson CA
112. Los Angeles Center for Enriched Studies, Los Angeles, CA
147. Alliance Dr. Olga Mohan High School, Los Angeles CA
149. Harbor Teacher Preparation Academy, Wilmington CA
165. Palos Verdes Peninsula High School, Rolling Hills Estates CA
167. San Marino High School, San Marino CA
187. Palos Verdes High School, Palos Verdes Estates, CA
191. Alliance Marc & Eva Stern Math and Science, Los Angeles CA
222. Corona Del Mar High School, Newport Beach CA
278. University High School, Irvine CA
297. Arnold O. Beckman High School, Irvine CA
300. Cerritos High School, Cerritos CA
310. Northwood High School, Irvine CA
313. Troy High School, Fullerton CA

http://www.usnews.com/education/best-high-schools/national-rankings?int=974b08

このリストで学校区に住んでいるだけで入学受験無しで自動的に入れる学校は165位のパロスバーデスのペニンスラ・ハイ以下の学校になります。PVの二校は165位と187位、アーバインの高校は278位、297位、310位と結構高いランキングに入っています。これら優良高校に入れれば、カリフォルニア州の平均学校の問題を回避できますね。

槇島

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最近の不動産状況

ずいぶん長い間ブログ更新をサボっていましたが、ブログ再開です。ここ二年間不動産価格は上昇しました。以前のピーク程あがっていませんが、リーマンショック以前の不動産マーケットと似た感じになっています。ただ、売り物件が圧倒的に少ないのと、初めての不動産購入者が通常の半数くらいと言う異常があります。 今は買い時か?と言う質問についてはマーケットが底付きをして私が「買い!買い時!」と騒いでいたときに比べてお買い得感はずいぶん少なくなっています。

売り物件が少なく、購入者のが多いと言うことは良い物件は大体激しい競売状況になり、それにより値段が上昇しています。円も当時の80円台に比べて120円台なので日本から貯金を持ってきても購買力が大きく下がっています。ただ、金利がまだ過去最低レベルに有りますが、景気向上により見込めるインフレ対策の金利上昇が多分今年の夏あたりに来るので、今の買い時感は今年中ごろまで続き、夏以後は金利上昇により支払額が大きく上がる懸念があります。

Mortgag20150209

物件購入を検討している方たちはそろそろ腰を上げて購入活動を始めないと物件購入はこれから割高になる気配です。

槇島

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学校のランキング

一番新しい学校の成績ランキングがここから見れます

その他の区域の学校のランキングはここから見れます

槇島
 
 
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ロサンゼルス不動産、やっと底付き?

最近、忙しかったのとネタが無かったので投稿をサボっていましたが、何と一年以上も更新していなかった…。プライベートではビートルズ・コピー・バンドのRooftopsでGeorge Harrison役をやっていて、昨年のBridge USAの日本復興支援ライブに出場したり、Honda自動車博物館で行われたイベントの余興としてThree of Usと言うバンドに特別参加してライブをやったり…。おじさんバンドは皆暇を見つけるのが難しく、中々大変です。まあ Work-Life Balanceを保つために、私は音楽系活動をしていますが、皆さんはどんなことをしていますか?

さて、本来の不動産の話に戻りますが、まずロサンゼルス郡の一軒家の値段中央値はまだ横ばいを続けています。

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上の図で見えますが、2009年の春辺りに値段は底を付きましたが、底から一回跳ね上がった後、完全に横ばい状態に成っています。ただ、良い地域の良い物件で適正な値段が付いている物件は飛ぶ勢いで売れています。今、私のお客さんが見ている地域のトーランス西南部、ハンティングトン・ビーチ等は売りに出たその日に売れる勢いなので、新しい物件が出ると直ぐ見に行きオファーを入れないといけないので結構ストレスが高い状況になっています。

逆に魅力が薄い物件は長々と売れずに残っていますので、市場が二分化しているようにも見れます。少し魅力に欠ける物権を安価で手に入れるのは今がチャンスですね。ただ大きい問題は物件の在庫が無い。大体人が一般的にどういうタイミングで家を売るかと言うと、もっと大きい、良いエリアの物件を買うために、今すんでいる物件のEquityのAppreciationを使って買いますが、近年物件値段が大きく下がっているのでAppreciationが出ず、もっと大きくて良い物件に移れないと言う状況になっています。ある意味今は始めての物件購入者のエントリー・レベルの物件を買うのに買い時となっています。

金利も過去最安値をつけています。30年固定金利で3.66%、15年で2.95%、Prime Rateが3.5%なのでもうこれ以上下がらない所まで来ています。

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Wall Street Journalのこの記事でも書いていますが、やっと全国的にも物件値段の下落が止まり、上昇の兆しを見せているとの事です。ただ、物件在庫の問題があるので、どこまで短い時間で不動産が復活するかがまだ見通しが取れていません。

槇島
 
 
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日本円79円台突入

先週末のブログで対ドル日本円の予想は「80円を超えない」と書きましたが、東北関西大震災の影響で$1/79.98円を付けてしまいました。円が高くなるということは円が買われている(ドルが売られている)ということになりますが、日本企業などが外貨建て資産を円に替える動きを強めるとの見方が広がっています。

震災の影響で現在の日本は食料、一般消費物、ガソリン等が在庫の其処を付いています。得に被災地等は食料、水、ガソリン等が足りない状態が続いています。

http://www.jas-socal.org/ 等での日本義捐金に協力お願いいたします。

槇島

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2011年3月時点でのロサンゼルス不動産情況

昨日、東北・関東で発生した大地震・津波で被災された皆様にお見舞い申し上げると共に、皆様のご家族、ご友人のご無事を心よりお祈りいたします。

久しぶりのブログの更新です。最近は余り不動産のマーケットに変化がなく、特に書く事がないのでブログしていませんでしたが、結構細かい事が貯まって来たので一気に書きたく思います。

先ず、ロサンゼルス郡の不動産マーケットの値段の変化を見た場合、先にも書きましたが2007年5月~8月にかけてピークになり($550,000)、2009年1月~5月に底値を付け、其処から連邦政府の$10,000の初めての物件購入者タックス・クレジット政策で値段が一時急激に上がりましたが、タックス・クレジットが切れた後は基本的に物件値段は横ばい状態です。2009年2月に底値の$298,000を付けたあと、現在は$340,000台で微妙に上下しているのが現在のロサンゼルス郡の不動産マーケットです。

下のチャートはロサンゼルス郡一軒家中央値移行のチャートです。

これから不動産値段はどうなるかですが、昨日JBA(南加日系企業組合)主催のUnion Bank・東京銀行三菱UFJのEconomic Forecastの講演に参加してきましたが、Economistから見た今後は、懸念されていた「二重底」の心配はもうなく、今後値段上昇に向かうであろうとの見解でした。ただし、値段上昇と言っても今までの急激な上昇ではなく穏やかな上昇になるだろうとの見解でした。「2007年のピーク時に値段は戻るか?」の質問に対しては2015年から2020年には2007年台の値段に戻るだろうと言うのが現在Economist達の合意している意見とのことです。

GDPも不況脱出宣言依頼順調に伸びていますが、問題点は「失職」との事です。今回の不況で沢山の人たちが解雇されましたが、彼らが再就職をしても以前に比べて収入が低い仕事にしか有り付けないだろう」との予測で、必ずしも先行きがバラ色と言うわけでは有りません。

連邦政府は赤字運営が出来るが、州政府とローカル政府は赤字運営を許されていず、今回の不況でProperty Tax、Business Tax、やIncome Tax等のローカル政府の収入源も縮小されていて、それがローカル政府職員の雇用などにも影響してくるので、国としては不況を脱出した見たいたが、カルフォルニア等で当たりを見回すと「本当に不況を脱出しているのか?」と不思議に思う感じは続くとの事です。失業率を見た場合カルフォルニアの失業率はまだ12.5%位で、50州の内二番目に悪い数字です。米国全体で見た場合は失業率は最悪9.5%から現在の8.8%位まで下がっていて、不況後初めて失業率の低下を見たことになります。

と言う事で先ず第一点は「ロサンゼルス郡の物件値段は底値を付け、これ以上下がる懸念要因は無い」と言うのが一つのポイントです。値段はまだ横ばい状態なので、まだまだ比較的安くで物件を買えるので未だ物件購入は「お買い得」と言えるでしょう。

二点目は円高です。これも2007年の$1/124円台に比べると、現在の81円台は日本円が35%強くなった事になります。Economic Forecast の講演では「円が80円を切る要因は無く今後徐々に円安になって行くだろうとの見解でした」。何故円がここまで強くなったかは、基本的に世界中の国の景気が悪く、ある意味今回の不動産バブルに参加しなかった(日本は独自の不動産バブルで懲りたせいか、今回の不動産バブルの影響は少なく済んだ)ので「安全国」と見なされ、ここまで円が強くなったとの見解でした。円が34%強くなっていると言う事は今はドルが買い時です。不動産を購入する場合は物件値段が更に34%下がったと同じ効果を生んでいます。日本は円高で輸出に寄っての利益が減っていますが、円高だからこそ現在海外に投資する事が賢いビジネスとも言っていました。

と言う事で第二点は「円高は現在ほぼピーク、円を持っている場合は今米国で物を買うのはグッドタイミングである」。

不動産の話をする場合はローンの話が付き物ですが、ローンは30年固定金利で現在金利4.875%で出されています。数ヶ月前の4.5%位に比べては若干金利が高くなっていますが、まだまだ金利は安いです。前のブログにローンを得るのは難しいと書きましたが、最近はクレジット・スコアが良い人で、頭金20%あれば結構簡単にローンが降りるようになっているみたいに感じます。以前は物件のAppraisalが低く出てローンが通らず苦労しましたが、最近は値段が横ばいの為、Appraisalも結構問題なく出ています。と言うか不動産屋が皆現在のマーケットに成れて来たと言うのも大きく影響していると思います。

さて、ローンに付いては今後懸念される要因が幾つかあります。先ず、今回の不動産問題でFannie MaeとFreddie Macの行方が分からなくなっている事。銀行等が各ローンはFreddie/Fannieの保証が付き、二次マーケットで投資商品として転売されていますが、Freddie/Fannieが無くなった場合、二次マーケットが無くなるので今後ローンを貰うのが非常に難しくなります。更には現在Wells Fargo Bank等が連邦政府に「今後のローンは頭金最低30%を連邦基準にして欲しい」と訴えています。何故30%かと言うと、20%では今回みたいな不況が起こった時に20%位の物件価値は吹き飛んでしまい、銀行が損をするからです。

と言う事で第三点は「今後ローンは下り難くなる可能性が高い」です。ローンを取るのなら今のうちです。

現在のマイナス要因としてはまだまだShort SaleとREO(差し押さえ済み物件)が多いと言う事です。まあREOは問題ないとして、Short Saleがまだまだ問題です。これによってまだまだ不動産マーケットに歪みが出ていると言えるでしょう。

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Home Sales Trend

今朝発表があった2010年5月の米国全体の新築物件売買数は先月費‐33%と大きく減少しました。これは4月30日に切れたFederal First Time Home Buyer Tax Credit(FFTHBC‐最高$8,000)の影響が大きいと言う見方が多いです。新築物件は契約が締結された時点で集計されています。と言う事は5月中にエスクローに入った物件を数えています。
 
昨日発表があった既存物件(中古物件)販売数も、2010年5月の米国全体で‐2.2%と若干冷え込んでいます。こちらはエスクロー・クローズ(売買完了)を数えているので、FFTHBCはまだ有効です。FFTHBCは6月30日までに売買完了をしなければいけないので、6月中は売買完了が高騰している筈です。
 
さて、不動産は地域性の影響が大きいです。私が基点としているロサンゼルス・オレンジ郡を見ると1.)新築物件を立てる空き地が殆どないので、新築物件の件数は少ないのと2.)カルフォルニア州First Time Home Buyer Tax Credit(CFHBTC‐最高$10,000)がまだ有効であると言う所で米国全体と大きく違っています。
 
Los Angeles CountyとOrange Countyの一軒家、タウンハウス、コンドミニアムの売買件するを見ると、2010年4月は5,511件に対し、5月は6,081件と10%増。2010年は昨年と一昨年と比べても高いレベルになっているので、売買件数は確実に伸びています。
 
 
しかし4月の7,942件の契約件数(エスクロー入り)に対し5月は6,974件と14%減ですが、それでも2008年5月まで遡って見た場合、まだ3番目に高い件数です。2010年4月に売買が完了した人たちは$8,000のFFTBTCを貰えましたが、5月と多分6月中に売買を完了できる人たちは$8,000のFederalと$10,000のCaliforniaの総額$18,000をもらえるラッキーな人たちも多いでしょう。
 
 
売買件数はTax Creditの恩恵を受けられる可能性がある2010年6月を通して高騰しているでしょう。これらのタックスクレジットは通常3月から10月に掛けて一番物件売買が多い時期に向けて「火付け役」の役割で出されています。つまり大体3月の売買レベルが10月まで続くので、3~5月に不動産売買が活発でないと、その夏は活発の売買とならず、景気回復の要因とはなりません。どちらにせよタックスクレジットが切れる2010年7月の売買件数が今後の不動産動向を見るのに良い指標になるでしょう。
 
 さて、売買件数はどうでも良いけど値段は?と言うのが次の質問と思います。2009年6月に$375,000だった中央値はほぼ横這いですが、徐々に上がっていて2010年5月には$390,000に達しました。どうやら2009年1月から4月で底値をつき、今後景気回復と共に値段は徐々に上がっていく方向にある傾向が伺えます。
 
 
次に思いつく質問は「今、買うべきか?」ですが、現在金利が過去最低レベルで揺れ動いています。最近の私の顧客たちは金利4.875%(Bank of America Conforming)や5.125%(Wells Fargo-Jumbo Comforming)と言う驚異的に低い金利レベルでローンを組んでいます。値段が上がり始めて今後はもっと値段が上がる気配があるのと、金利がこれ以上下がらないことを考えると、やはり「買い時である」と言う決断にしかたどり着かないでしょう。$417,000以下の30年固定金利Comforming Loanの平均金利は最近は4.72%と言う驚異的な低さになっています。
 
Reproduced with the permission of Mortgage-X.com
 
 
 
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サウスベイの安全性

前回のブログではロサンゼルス郡とオレンジ郡の人口100,000以上の市に付いて書きましたが、今回はロサンゼルス郡南西に位置するサウスベイ地域の安全性に付いて書きます。下のテーブルで参照できますが、Rolling Hillsがダントツで犯罪が少ないです。と言ってもRolling Hillsは市全体がセキュリティー・ゲートで囲われている超高級住宅地なので「低くて当たり前」の感じがしますが…。
 
 
その次に犯罪が少ないのはPalos Verdes Estatesで、ここはパロスバーデス半島でも南側の海側の地域で、半島で二番目に値段が高く、アクセスも悪いので外部の人間が殆ど行かず、更に街灯が無いので夜は真っ暗でStreet Signも蛍光処理がされていないので、昼間良く行く私でも夜は良く迷子になります…。その次はRancho Palos VerdesとRolling Hills Estatesとサウスベイトップ4は全て「パロスバーデス」と呼ばれている地域です。
 
次に前回のブログに出たTorranceがランキングされていて、Manhattan Beach、Redondo Beach、Lomitaと続いています。これまでの地域の特筆する所は殺人が年間0~1件しかない事です。そこから先は少し危険度が高いハーバーエリアや日本人が基本的に少ないエリアになります。一寸意外なのはEl Segundoで、イメージ的にはもっと安全と思いますが、LAX空港と隣接しているのと商業地が多く外部からの人の立ち入りが多い為か「窃盗」件数が多く、低くランキングされています。Hermosa Beachも意外と低く、「傷害と窃盗」が多いですが、Hermosa Beachはサウスベィでも若者が多い「パーティー・ビーチの町」で、Pier Blvd近辺の繁華街・飲み屋とビーチ沿い遊歩道で若者であふれているThe Strand がある為に軽犯罪が多発していると思われます。基本的には「酔っ払いのイザコザ」かな?
 
 
 
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各地域の安全性

不動産エージェントをやっていて多分一番頻繁に聞かれるのは各地域の安全性と子供が通う学校区です。本日のブログは安全性に付いてです。
 
何を持って安全とするか?安全性を語るのは結構難しい所があります。ある地域に犯罪が年間一件しかなくとも、犯罪に合った人かその近所の人にとっては不安要素でしょう。近場で何処が一番安全なのと聞かれると、パッと言えるのがIrvine、Palos Verdes、で続いてManhattan/Hermosa/Redondo Beach、Torrance市内でしょう。
 
「一番危ない所は」と言う問いに対してはCompton、South Central LA、Wattsでしょう。ココで物件を探す場合は「他のエージェントに聞いてください」と私は自分の命が惜しいし、自分が余り安全性が良くないと知っていた物件で、もしお客様に何かあったりしたら嫌だからです。
 
さて、問題は「安全な地域には高すぎて入れないし、危ない所は嫌、他に安全な地域は?」の回答が微妙になってきます。何を持って安全・危険の線を引くかです。
 
一つの物差しはFBIが集計している全国犯罪統計です。これには米国で人口が100,000以上の市全てから(272市)犯罪統計を集計して載せています。サウスベイだと大きい市はTorrance(16位)だけで、近場だとInglewood(97位)とLong Beach(83位)が乗っています。ということはGardena、Lomita、Rancho Palos Verdes等の小さな市は乗っていません。
 
米国全体で272市が乗っていますが、丁度真ん中の135位までを安全とするかが次の問題です。私が大学に行っていたBerkeleyは242位ですが、キャンパスの外に居ても危ないと感じた事はありませんでした。逆に隣に位置している230位のOakland等は危ないと感じていたので、よほどのことが無ければ行きませんでした。さて、この二つの市を見た場合Violent Crimeと呼ばれている基本的には「対人」の犯罪対Property Crimeと呼ばれる「対物」の犯罪を見なければいけません。「全ての犯罪」でランキングをしていますが、対物の犯罪のが対人の犯罪より圧倒的に多いので(10倍以上)、対物の犯罪が順位付けに大きく影響します。Berkeleyは対人は152位、Oaklandは267位で、Berkeleyの対人犯罪は全米平均より若干多いですが、Oaklandは267位でViolent Crimeは全米のトップ5の悪さです。ただ、Oaklandの丘の上には高級住宅地があり、そこにいる場合は全然危ないと感じず、Oaklandの平らな部分に居る時だけ危険を感じます。
 
下のテープルのグリーンの奴がロサンゼルス・オレンジ郡の人口100,000人以上の地域になります。これを見るとダントツでIrvineが対人、対物とも安全度はNo.1,続いてThousand Oaks、City of Orange、Torrance、Garden Grove、Huntington Beach、Anaheim、Burbank、Pasadena、Fullerton、Costa Mesaが結構安全性が高い地域と言えると思います。途中Santa Ana、Norwalk、Los Angeles、Long Beach等を抜いていますが、それは対人の犯罪が多い為安全性が低いと判断しているからです。ただ、Los Angelesと言えども広い地域で、厳密に言うとBel Aire、WestwoodやBrentwoodをLos Angeles Cityの中に入れられてしまうので、Los Angelesだったら何処でも悪いと言う意味では有りません。
 
 
 
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California Home Buyer Tax Credit

前回のブログでカリフォルニア不動産協会が10日から20日でカルフォルニア州のタックスクレジットが切れるとブログしました、25日立った2010年5月25日現在で約38%しか削減されていません。ということは多分2010年6月いっぱいまでに物件を購入すればこのクレジットの恩恵を受けられるそうです。何故このような情況になっているかですが、Franchise Tax Boardは全申込者を57%に削減し計算しているからです。
 
申請したら税金の納めている額に係わらず$8,000帰ってくるFederal Programと違い、カルフォルニア州のは「支払っている額から還元される」と成っています。つまりクレジットは3年間に渡り最高年間$3,333ですが、Franchise Tax Boardに年間最低$3,333を収めていなければ$3,333は戻ってきません。Franchise Tax Boardに年間$1,000しか税金を納めていない人は最高年間$1,000しか還元されません。更には色々な条件があり、初めての購入者プログラムに申請しても、条件不合格で$1も還元されない人も居て、基本的に先着10,000名がクレジットの恩恵を受けられますが、57%に削減されている為最高先着17,543名までが恩恵を受けられそうです。
 
ただ、このプログラムがどう終結されるか分からないので最終的に誰が該当するかが分からない状態です。後、申請はファックスだけで、ファックスが受け入れられた順番で先着順を決めるとの事です。さて、問題はファックスが中々繋がらないと言う事で、申請フォームが中々送れないとの事です。私も1-916-855-5577のファックス番号をトライしましたが、最初の3回は番号に掛けてもウンともスンとも言わず、4回目で「お話中」のファースト・ビジー、5回目でファックストーンを得られました。トライしたのは火曜日の朝なので、まあ5回目で繋がったので、多少はつながりにくいかもしれませんが、繋がるのは不可能ではないみたいです。
 
受付件数は毎週木曜日ウェブサイトに掲載されていて、その週の火曜日までの統計がココで見れます
 
下が件数受付の現状です。5月25日現在で7,330件。予想額が$38,357,000でこの額が$100,000,000達した時点で有効切れとなります。
 

Applications for First-Time Buyer Credit received as of 05/25/10

As of Estimated Total First-Time Buyer Applications Received 57% of Estimated Requested Credit
05/04/10 430 $ 2,351,000
05/11/10 2,470 $ 13,283,000
05/18/10 4,830 $ 25,473,000
05/25/10 7,330 $ 38,357,000
 
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