Freddie Mac（米住宅ローン二次マーケット購入会社）から先週報告された平均住宅ローン金利レポートによると、30年固定金利住宅ローンの平均利率は5週間連続で5.0%切ったままです。2009年4月16日週の平均金利は4.82%で手数料・ポイント払いは0.6ポイントと言う低い水準を維持しています。これは2009年4月2日週の4.78%に続く過去最低週間利率です。
カルフォルニア不動産連盟の「住宅購入インデックス-初めての住宅購入者」は最近では最高値の46点を2009年第四四半期につけています。これはロサンゼルス地域に住む46%の家庭がエントリーレベルの住宅を買えることを示しています。この高いレベルのインデックスは過去2003年第二四半期まだ遡らなければ見られません。このインデックスは住宅中央値と金利レートに大きく左右されるので、現在は2003年並みの住宅購入がお買い得という意味もあります。
一般的に住宅購入者は家の値段に固執しますが、金利レートは家の値段と同等、若しくは家の値段以上に重要と言えるでしょう。例えば40万ドルの家を頭金20%（8万ドル）で、30年固定金利5%住宅ローンを組んだとします。ローン総額は32万ドルになります。この場合、月々の支払額は$1,717となります。ただ、金利が一ポイント上がって6%になると、月々の支払額は約200ドルあがり$1,918になります。金利一ポイントに付き、支払い月額が約200ドル変わると考えてもらって結構です。
次に家の値段の違いを見てみましょう。同じ40万ドルの家を頭金8万ドル出して、30年固定金利5%の住宅ローンを組んだとします。上と同じでローン総額は32万ドルとなり、月々の支払いも$1,717になります。家の値段がもし38万ドルまだ下がったとすると同じ8万ドルの頭金を出すとして同じ5%のローンを組んだとします。この場合だと月額は$1,610となり約100ドル変わります。この家がもし36万ドルまで下がると更に100ドル変わって$1,503になります。大体2万ドルの家の値段の変化に対して100ドル月々の支払いが変わると考えてください。ご自分で計算をしたい方はMortgage Calculatorをお使いください。
上記の例をとると、40万ドルの家の値段がもし10%下がって$360,000になると月々の支払いが200ドル下がります。しかし、金利レートが一ポイント変わって5%が6%になると、月々の支払いが200ドル上がります。ロサンゼルスのサウスベイ見たくサブプライムに余り犯されていない優良なマーケットを考えると、2009年12月1日（オバマ政権$8,000のタックス・クレジット有効期限）までに住宅値段が更に10%下がる可能性と、金利レートが一ポイント上がる可能性を考えると、金利が上がるほうのが可能性として高いでしょう。
値段の方向性は売主に大きい心理的影響を与えます。もし値段の傾向が下がる方向なら、売主は値引き交渉に合意しやすい状態にあるといえるでしょう。今売らなければ後でもって安い値段で売らなければ行けないかもしれないという恐怖心が沸くからです。逆に値段が上がる傾向なら、値引き交渉に合意しなくとも、待っていれば周りの住宅の値段がどんどん上がり、何時かは売主が求めている値段まで上がるからです。これは恐怖心と逆の「欲」が働くからです。
値段の方向性は買主の心理にも大きく影響します。値段の下降中は、売値より随分安い値段で家を買うオファーを出します。「安くで買えればラッキー。買えなければ次の物件を探せばよい」と考えが働くからです。でも売主はよほどの事情が無ければマーケット・バリューを大きく下回る値段で物件を売ることはありません。これにより買い手と売り手の間には大きい亀裂が発生し、売買不成立になる可能性が高いです。
現在のお買い特の条件と、まだ下降気味の住宅値段を考慮すると、現在住宅を購入するととてもお買い得な値段で住宅が購入できる状況にあります。
槇島
ジェームズのスペース 