「初めての住宅購入者」セミナー、差し押さえ物件、ショート・セール

ブログを書き始めたのは4月の初めからで、ただ何となく書き始めたのがきっかけですが、最近少し判り始めてきました。最近は「初めての住宅購入者」が増えていて、通常全体の住宅購入者の40%くらいの筈が53%まであがっている。現在、私の顧客はほとんど始めての購入者。初めて住宅を買うのには、とにかくわからない事が多く、色々質問をされます。ただ、その時に思いついたことを質問され、私はそれに回答するだけだったので、全体像と基礎の部分の理解がなかなか築けない。
 
と言うことでプレゼン資料を作り、現在では総ベージ数43ページのポワー・ポイント資料を約一時間のセミナー形式でプレゼンしています。実は、このプレゼンをするためと、沢山の参加者数に対応するため、最近当社オフィスを改築してプレゼン用スペースを作りました。今のところ、とても好評です。毎回満員御礼ですが、出来るだけ沢山の方々に住宅購入について理解してもらいたいので、是非下のハイパー・リンクから詳細を見てください。新しいプレゼン用スペースに閑古鳥が鳴かないようにご協力お願いいたします!このプレゼンを聞けば在り来たりの不動産エージェントより住宅購入のことに詳しくなるかも?
 
ただ、基礎の部分が分かると、今度は質問が高等になってくる。鋭い質問を聞かれ、私が「ちょっと調べて回答します」と言うケースも有り、私にとっても良い勉強になっています(笑)。あと、今の私の顧客たちとは全員日本語で会話しています。私の場合、日英語同等なので、英語客獲得にも力を入れているのですが…。英語での米国不動産についての書物は沢山ありますし、ウェブでも沢山書いてあります。ですが、日本語での米国住宅購入の資料がほとんど皆無と言うのが現状みたいです。私のブログは(誰も読んでいないかもしれませんが…)まず英語で書き、それを訳して日本語にしていましたが、これからは「初めての住宅購入者セミナー」の次のステップとして、米国での不動産売買を日本語で語って行きたいと思います。
 
 
 と言うことで今回のブログは今、沢山出ている差し押さえ物件とショート・セールに付いて書きます。住宅を購入するときに、ほとんどの方は住宅ローンを銀行などで組みます。銀行以外からもローンは組めますが、ここでは取り合えず「銀行」と言います。銀行は、住宅を抵当(借金の肩代わり)にして住宅を買うお金を貸してくれます。銀行の条件としては毎月ある額の返済をすることです(+地価税納入+火災保険加入)。もし返済が滞ったら、銀行は抵当権を行使し、住宅を取り上げます。
 
カルフォルニアの差し押さえはほとんど法廷外(Non-Judicial)で行われます。法廷内(Judicial)でも出来ますが、住宅購入者には関係ないのでここでは触れません。支払いが90日(3ヶ月)滞ると銀行から「Notice Of Default」(NOD)と言う通知が通常来ます。実際は支払いが一日遅れてもNODを出せますが、現実的なところで銀行は大体支払いが3ヶ月滞納するまでNODは出しません。差し押さえが多発している最近では一年間未納でもNODが発行されていないケースもあるみたいです。実際の日程は細かく書くときりが無いので、「ザクッ」と書きますので余り細かく考えないでください。NODが来たら3ヶ月(90日)以内に未納分を返済しなければいけません。NOD発行から3ヶ月間立って、滞納分が未納の場合は「Notice Of Sale」(NOS)と言う通知が来ます。これは三週間(21日)後に住宅を売ると言う通知です。NOSは住宅のドアにも張られ、色々なところで告知されなければいけません。21日後にはオークションで最高値の落札者に住宅が売られます。オークション5日前までは家主が未納分を含む借金全額返済すれば住宅は家主の権利に戻ります。オークションの開始値は大体銀行が貸している額から始まります。住宅値段が下落している最近では、借金額のが家の価値より高いので、貸し手の銀行以外が落札するケースは余り無いと思います。銀行の所有物になった住宅は「Real Estate Owned」(REO)となって、普通の家見たく不動産屋から売られるか、REOがあふれている地区ではLos Angeles Convention Center等で行われているオークションに出され処理されます。と言うことで差し押さえは最低約4ヶ月、通常7ヶ月、実際12ヶ月、最長X年?で完了します。聞くところによると、差し押さえられた物件の家主の50%は、物件が販売され、立ち退き命令を受けるまで銀行と何らコンタクトしていないと言うことです。
 
ショート・セールは差し押さえになる前に家主が銀行にコンタクトした時可能に成ります。通常家を買う場合は頭金20%を払います。$400,000の家を買ったとしたら、自己資金から$80,000頭金として出し、$320,000の住宅ローンを組みます。たとえば買って直ぐ失業し、支払いが出来なくなっても、家を直ぐ売れば頭金$80,000の内、売買コストを抜いた$50,000位が家主に戻ります。しかし、住宅価格が下落して、家の価値が$250,000まで落ちた場合、家主の頭金は消滅しますが、銀行への返済額はまだ$320,000のままです。この家を売った場合、家主は$250,000で家を売り、手取り$235,000位を受け取ります。でも銀行には$320,000返さないといけないので、銀行には$235,000を返した後、更に$85、000を直ちに返済しなければいけません。支払いが出来ないから家を売ったのに、銀行に更に$85,000返済できるわけが無い。
 
ここでショート・セールが登場します。上記の例だと銀行に「幾らかの損を承知してください」と言う条件で家を売りに出します。銀行が損をすることに合意すれば、その住宅は「ショート・セール」として売りに出せれます。銀行としてはショート・セールに合意するか、差し押さえにするかを秤に掛けます。差し押さえをする費用は大体余計に$50,000~$70,000掛かるので、銀行としてはショート・セールに合意したほうのが得の例が多い筈です。ただ、秤に掛けて後、銀行は「当社が覆う最大のロスは$55,000だ、家を$30,000高く売るか、家主が$30,000捻出しなければ合意しない」と言うかもしれません。銀行が実際幾らの販売価格でショート・セールに合意するかは買い手からのオファーを見た後で無ければ判断しません。ショート・セールの売値でオファーを出したとしても、それは銀行が合意した値段か分かりませんし、売買は成立しないかもしれません。大体、一回銀行に買い手のオファーを見せた後、銀行が幾らなら売るか判断するみたいなので、値上げをして再度住宅を販売にだした時のがショート・セールの売買が成立が高いかもしれません。ショート・セールの住宅に買い手がオファーを出したとしても、銀行から60日~90日回答が無いのが平均かと思います。
 
ショート・セール成立の問題は上記の例だと差し押さえのスケジュールの中でショート・セールを成立しようとしているので、オファーの1サイクルをこなすのに約3ヶ月、銀行の承認した売値で物件を買う買い手を探すのにまた2ヶ月、銀行からオファーの承認がくるまでまた2ヶ月と合計で7ヶ月過ぎてしまっていて、差し押さえセールに限りなく近くなっているかもしれないし、買い手がいるに関わらず購入が完了していないので、差し押さえられるケースもあります。
 
銀行の対応が遅いのは少数の行員が山のようにある借金滞納、差し押さえ、ショート・セールを裁こうとしているからと言われています。後、ショート・セール物件だと、買い手が「思いっきり安い値段」でオファーを書くことが多いのと、銀行が市場価格より高い値段で物件を売りたがる問題も抱えています。
 
更には、一時流行った頭金0%ローンの問題もあります。この場合メインの銀行から80%借り、二つ目の銀行から残りの20%を借り、住宅を買います。借金の清算は第一積権者(この場合「メインの銀行」)に優先権があり、第二積権者である二つ目の銀行はメインの銀行の借金を返済した後の残り分をもらえると言う仕組みです。ただし、ショート・セールだとすでにメインの銀行が損をしているので、二つ目の銀行には何も戻りません。メインの銀行が$2,000~$5,000を二つ目の銀行に出すこともありますが、「それでは足りない」と合意しない場合があり、その場合は差し押さえになってしまう確立が非常に高いです。
 
ショート・セールでは上記に述べた色々な問題点があり、実際に成立するショート・セールはたった7%~10%と言われています。
 
通常のマーケットですと、売り手は出来るだけ高い値段で自分の家を売りたがっているので、家を綺麗にしたり便利を聞かせてくれます。ショート・セールの場合は売りたくないのにしょうがないから家を売っていて、売ったら売ったで家主は立ち退きをしないといけないので、出来るだけ売るのに抵抗しているのを感じます。家は散らかっているし、対応を粗雑だし…。私は個人的には家主がまだ住んでいるショート・セールの物件を顧客に見せるのを余り好んでいません…。見たいのなら見せに連れて行きますが、覚悟してください!
 
槇島
 
 
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カテゴリー: Real Estate パーマリンク

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