低価格帯の物件が活性化

前回のブログから一月もサボってしまった…。実は転んで怪我をして骨折をし、今でも両腕が不自由な状態が続いています。最近はキーボードを打つには問題がなくなったけど。私の怪我の細かい情報は英語ブログを見てください。
 
ブログを更新していなかった理由は怪我だけではなく、他のプロジェクトで忙しかったのと、特にブログするに値する新しい情報が無かったのも大きい要因です。プロジェクトの一つは近日中にブログで説明できると思いますが、もう一つは日本からの投資家グループのSt. Regis Hotel Monarch Beach、Dana Pointを差し押さえオークションで買う検討を手伝っていたことです。結局オークション開始価格が約300億円になる検討で、余りよい投資ではないと言う結果になり、オークション参加は見送りました。
 
私が普通ブログの材料に使う経済情報も最近特に目立ったものが無く、景気は底を横這いしている状態で、5月からの株式市場と同じような動きをしています。物件の値段も特に変化が無く、利率も6月初頭に一時上がりましたが、又 5-1/2%位で安定しています。既存のローンのリファイナンスを考えているのなら、そろそろリファイナンスしたほうが良いかもしれません。利率がこれより大きく下がるとは現在考え難い状態です。
 
ブログのタイトルの件に進みますが、最近のサウスベイ地域の低価格帯の物件が活発化しています。物件が偶にマーケット価格より低くで販売され、複数のオファーが数日内に入り、販売価格以上で売買が成立するケースが発生しています。売買価格は結果的にはマーケットバリューで売れていますが、価格を低く出すことで、即売状態になっています。私も何回かこれを経験しており、良い物件が販売され、即日顧客に連絡し、見学日時を決め、売り側のエージェントに問い合わせすると「もう売れた、販売価格以上で複数のオファーが入った」と言われています。私は各顧客にオートE-メールを設定してるので、新しい物件が出たら、遅くとも翌日朝一に物件を見て、その日に顧客に連絡し、その翌日くらいには売り側のエージェントとアポ取りをしますが、その2~3日で物件は売れてしまう「何コレ?」状態になっています。多分買っている人たちは価格が底又はほぼ底と見て、利率もほぼ底、及び$8,000の初めての購入者クレジット(2009年12月1日まで)を欲しがっているからこの状態になっていると思います。
 
聞いた話によると、北トーランスの一軒家物件が$390,000で売りに出て、3日以内に79件のオファーが入り、結局$520,000で売れたとか…。$520,000は正しいマーケット価格だと言っていました。ただ、この家が$540,000で売りに出ていたら、3日以内では売れていなかったでしょう。
 
ただ、住宅ローンを取るのも難しくなっていると聞きます。Conforming Loan ($417,000以下又は場合によっては$729,750以下)のローンでも、承認条件が締められ、承認されるのが難しくなっているみたいです。普通のローン(Conventional Loan)を得るのが難しくなっている反面、米国政府保証つきで、条件が甘いFHAローンが活発化しています。FHAローンに付いては次回ブログで書きます。
 
低価格帯が活発化している中、中高価格帯の「ステップ・アップ家」は動いてい無いみたいです。ステップ・アップは普通もっと大きい家に移るとか、もっと良い地域に移ることをあらわしています。ステップ・アップ先の家の値段は確かに下がっていますが、今、持って居る家の値段も下がっていて、ローン額のが販売価格より高いかも知れず、その場合銀行に現金を払わないと家を売れない。ステップ・アップの原理の「持ち家の値上がり」が無いのでステップ・アップに必要な頭金が用意できない。Jumbo Loanの利率も下がっているが、Conforming Loanに比べて1~2ポイント高い。更にはもっと高い月払いが課せられが、自分の失職の危険を考えるととてももっと高い家を買うなんていうことは考えられないのでしょう。されにはJumbo Loanの承認はConforming Loanより更に大変になっていると聞きます。
 
私はもうずいぶん長い間言い続けていますが、今レントをしている方にとって、今は初めての家を買う人にとって非常に良い時期でしょう。
 
槇島
 
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