FHA ローンに付いて

前回お約束したFHAローンに付いてブログします。FHAとはFederal Housing Administration(連邦住宅省)を意味しています。1934年に住宅保有を促進するために発足されました。当時は基本的に現金で家を買うか、頭金50%で1-5年ローン(つまり5年のうちに家の価格の100%を現金で用意しないといけない)という、大富豪や金持ち以外の人は住宅を購入できない状態で、人口の殆どが借家住まいでした。FHAローンと言われますが、FHAは実際にローンを組みません。FHAはローンを保険で保障するだけです。1934年当時、銀行としては「支払能力が有るかどうか分からないやつにローンを出せない」と言っていたのに対し、FHAは「国が保険制度でローンを全額保障する」と言ったのが現在有る住宅ローンの始まりです。FHAローンには色々な条件や細かい制約がありますが、今回はそれを語らずFHAローンの全体像に付いてブログします。FHAローンを組んだ場合、FHA承認レンダーから住宅ローンを借りることになります。
 
FHAローンの強みは:1.)頭金最低3.5%からローンが組める、2.)最低クレジット・スコアの条件が無い(FHA では最低スコアがありませんが、FHA承認レンダーが最低スコアを設ける場合があります、例えば580点とか630点とか、3.)ローン返済に問題が発生した場合、Conventional Loan(普通の銀行ローン、非FHAローン)、に比べ解決方法が多い(Silent Second等)、4.)$8,000の初めての住宅購入者タックス・クレジットが頭金として使える(ただしFHAローンの場合は$8,000のタックス・クレジットを使う前に最低3.5%の頭金を準備するのが必要)これはレンダーにブリッジ・ローンを組んでもらうことにより可能、と5.)変動利率ローン(ARM)の場合、FHA のARMの変動幅制限はConventional Loanより小さいので、利率の上がり幅が小さめである。ただ、頭金3.5%でロサンゼルス近辺に家を買った場合、家の値段が高いので月々の支払いが非常に厳しくなるし、クレジット・スコアが低い人の金利はリスクが高くなるので高めになり、今ある金利5%ローンより高い利率でローンを組むことになります。
 
FHA ローンの弱みは:1.)二つの保険の費用を借り手が払わなければいけない–Upfront Mortgage Insurance Premium (UFMIP) が一つで、これは家の購入時にローン額の1.75%を保険の掛け金として払わなければいけないのとMonthly Mortgage Insurance Premium (MIP)と言う月々の保険金払い(年間ローン額の0.50-0.55%)が発生します、2.)ローン承認条件がきつく、全ての情報を証明できないとローンが降りないFull Docs only、と3.)Conventional Loan より余計な申請手続きがあるので、ローンが降りるまでに時間がかかり、売り手がFHA ローンの買い手には家を売らないかも知れない。MIP はConventional Loanの場合掛けなければ行けないPMI (Private Mortgage Insurance)とほぼ同じですが、PMIは基本的に元金(Equity)が20%を越えた時点で取り除かれますが、MIPはもっと長く払い続けなければ行けない。尚、FHAローンは持ち主が住む家で1-4戸の家だけが組めます、投資物件などには使えません。
 
2001-2007年の住宅バブル期にはFHAローンは全体の3%とかの少ない割合でした。「自己申請ローン」が出来、$417,000しかローンが降りないFHAローンは当時メリットが殆どありませんでした。ただ最近は全体の30-40%をがFHAローンと成っていて、1.)銀行の貸し渋りや2.)住宅値段の定価によりFHAローンでも事足りるようになって復活しました。
 
Conventionalローンと FHAローンを比べたときにどちらのが良いか?というのは人それぞれで、ローンも様々な条件があり直接比較が難しいですが、金銭的に考えた場合 FHA ローンはUFMIPと MIPの保険の支払いがあるので、 Conventionalローンに軍配は上がるでしょう。ただ、Conventional ローンが組めない人にはFHAローンと言うのは良い選択肢かもしれません。
 
英語ですが、FHA ローン関連のリンクです:
 
槇島
 
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