最近の住宅ローンの状況

最近は住宅ローン金利が低迷し続け、先週は30年間固定利率ローン平均が5.14%とちょっと前に比べ0.5PPT(Percentage Point)位、更に下がっています。金利を考えた時に月払いを低く抑えながら家を買える状況が続いています。が、住宅ローンを得るのが最近又更に難しくなってきているみたいです。
 
基本的には2001年位から2007年まで銀行は沢山のリスクをとってローンを組んでいて、その反動で現在銀行は出来るだけリスクを下げる方向でローンを組んでいます。勿論、銀行は2001年から2007年いローンを組んでいる時、非常にリスクが低いローンを組んでいると思っていましたが、結局業界破綻に達するくらいのリスクが高いことをやっていました。数名の数十年間この業界でローン・オフィサーやモーゲッジ・ブローカーをやっている人たちと話しましたが、ここまでローンが取りにくくなっているのは前代未聞と感じているみたいです。
 
銀行はどういう風にリスクを下げているかと言うと、まずクレジット・スコアが低い人にローンを出していません。最近はクレジット・スコア740位無いとローンが下りなかったり、それより若干低いとリスクを減らすために利率を上げたり、ポイント(利子先払い)を付けたりしています。二年前はクレジット・スコアなど全然見てなかったのに。
 
次に大きい要因は多分物件のアプレーザルが銀行により行われるようになっていることです。アプレーザルと言うのは専門の人が家の価値が幾らあるか調べる作業で、日本語で言うと「査定」となるかな?例えば誰かがある家を$500,000で買いたいとして、頭金20%($100,000)出し銀行に80%($400,000)借りるとします。銀行はその家が本当に$500,000の価値があるかを確認するためにアプレーザーをその家に送ります。アプレーザーが「この家の価値は$470,000しかない」と判断した場合は、銀行は$470,000の80%である$376,000しか貸しません。と言うことは、この家を買いたい人は$500,000-$376,000=$124,000の頭金25%を払わないと、この物件は買えません。頭金25%合ったとしても、クロージング・コストが払えないとと売買が成立しないので、クロージング・コストに更に大体$5,000~$10,000位(ローン・オリジネーション・フィーにより額が結構変わる)見ておかなければいけません。
 
アプレーザルは過去モーゲッジ・ブローカー側が依頼していて、そうなるとアプレーザルは雇い主を喜ばすために高目の(ローンが通る確率が上がる)アプレーザルをしていたと言えます。これは今回の住宅バブルの一つの問題点として挙げられています。今みたいに銀行側がアプレーザーの雇い主になると、アプレーザーは雇い主を喜ばせるために(ローンのリスクを減らす)低めのアプレーザルを行います。まあ、本当の問題点を挙げればアプレーザルは客観性がないということが問題になるともいますが。今では銀行側はPre-Qualify若しくはPre-Approval時にLoan To Value Ratioを75(つまり銀行は家の価格の75%しか貸さない)と言うことになっているそうです。アプレーザルが上手くいけば、結局は家の価格の80%貸してくれるかもしれませんが、ある程度予備金を持たないとエスクローの最後の部分で破綻する可能性があります。アプレーザルはエスクローの殆ど最後部で行われるので、バイヤーから見た時にその時までに既に$1,000近くのコストを費やしているかもしれません。まあ75%しか銀行が貸してくれなくとも、南カリフォルニアの地域によって二年前に比べ家の値段が半値になっている所もあるので、物件の買い時には違いませんが…。
 
最後には銀行側はTax ReturnのCopyを直接IRSから入手しています。と言うことで、少しでも収入などの偽りがあればIRS Form 1040で見れるので、ローンが通らなくなります。まあ米国では皆いかに税金を少なく出来るか(収入を低く見せられるか)がんばっている反面、ローンを受ける場合ある意味「いかに収入が多いか」を見せようとしているので、矛盾している所がありますが…。
 
勿論ちゃんと収入があり、頭金もあり、クレジット・スコアが良ければ、問題なくローンは通るはずです。もしローンで問題があれば、優秀なローン・オフィサーを紹介できますので、言ってください。
 
槇島
 
広告
カテゴリー: Real Estate パーマリンク

コメントを残す

以下に詳細を記入するか、アイコンをクリックしてログインしてください。

WordPress.com ロゴ

WordPress.com アカウントを使ってコメントしています。 ログアウト /  変更 )

Google+ フォト

Google+ アカウントを使ってコメントしています。 ログアウト /  変更 )

Twitter 画像

Twitter アカウントを使ってコメントしています。 ログアウト /  変更 )

Facebook の写真

Facebook アカウントを使ってコメントしています。 ログアウト /  変更 )

%s と連携中