トーランス市住宅値段動向

本日のブログはロサンゼルス空港から南に約16キロに位置しているトーランス市に焦点を当ててみます。ロサンゼルス郡に住んでいる日系人の方ならごそんじと思いますが、トーランス市は日本人・日系人が多く、殆ど日本語だけで生活ができる市です。トーランス市の人口14万人の内10.1%が日系人で、白人(52.4%)、ラティノ(12.8%)に続いて三番目に多い人種が日系人です。南に隣接するランチョ・パロス・バーデスの日系人人口も多く、人種で見た場合白人(63.1%)、中国系(8.5%)に次いで日系人が(7.9%)三番目に多いです。トーランス周辺には性質が似ている市が隣接してますが、それらの市の傾向もトーランスを見れば大体分かるでしょう。これらの市はパロスバーデス(RPV/RHE/RH/PVE/PVP)やビーチ・シティーズ(Redondo/Hermosa/Manhattan)です。
 
トーランスをごそんじ無い方に対しての説明は安全で学校区が非常に良い地域で、家族で住むにはとても良い地域です。南と西に隣接している市は若干安全と学校区が良いですが、住宅の値段は高めです。トーランスの住所を持っているが、トーランス市ではない部分もあります。これは市の東側(基本的にWestern Aveの東)で、ここは実はロサンゼルス市の一部で、学校は優秀なトーランス学校区ではなく、ロスアンゼルス学校区になる場所がありますが、今回のブログはトーランス学校区のトーランスに焦点を当てています。トーランスで一件家を考えた場合、大体50万ドルから100万ドルの値段帯です。
 
それではまず過去2年間の値段動向を見て見ましょう。これは一軒家だけでコンドミニアムやタウンハウスは含まれていません:
  
トーランスの住宅中央値に一部データがスパイクしているところがありますが、傾向的に見ると08年12月から09年4月に底を突いたみたいで、09年5月から又値段が上昇し始めているのが見えます。不動産業界では平均値ではなく中央値を使います。中央値とはちょうど真ん中の値段を指しています。もし、ある月に9件の物件が売買された場合、下から5件目と上から5件目の家が中央地になります。
 
なお、中央値の値段の動きは全体的な値の動きだけではなく、売れている物件の構成(ミックス)等も影響するので、今後の不動産値段の動向を考えた場合のひとつのデータ・ポイントとして考えてください。取り合えず、上のチャートを見た場合トーランス市の一軒家物件は底突きし、上がり始めた様子があると考えてください。
 
次には売買済み物件と、契約済み(Under contract)物件を見てみます:
 
通常不動産の売買は夏が活発になりますが、09年の夏の売買数と08年を比べれば明らかに増えているのが見て取れます、07年に対しても上がっています。09年8月に一時落ち込んでいますが、契約済み物件(売買済み物件を約一ヶ月先行している情報)を見れば8月は又跳ね上がっているので、売買済み物件も9月には又跳ね上がる見通しです。
 
次に物件在庫を見ます: 
在庫のピークの07年12月の時点でほぼ9ヵ月分の物件在庫がありましたのでこの時点で物件はぜんぜん動いていなかったのが見て取れます。09年8月を見ると在庫が1/4の2ヶ月以下に下がっているのが見れます。在庫が下がる理由は色々ありますが、大きく考えると買い手のが売り手より沢山いると考えてよいでしょう。
 
販売中の物件のデータを見ると前年から約半数に下がっているのが見れます:
家が売れるまでの平均的な日数も07年8月のレベルまで下がっています。現在は家を売りに出せばすぐ売れる状態になっています。
さて、これらのデータをすべて考慮した場合、住宅値段は底突きし、上昇傾向になっている条件がそろっていることが分かります-、少なくともトーランス市では。
 
トーランス市のコンドミニアムやタウンハウスの傾向は不透明です。データ数が一軒家より少ないのと、そのデータを見たときに傾向として見れる構成ができていません。これらの物件はまだ値段の横ばいを続けていますが、まだ一軒家見たいな上昇までは至っていないみたいです。
 
よく不動産業界で言われているのは値上がりは一軒家から始まり、次はタウンハウス、最後にコンドが値上がりします。下がるときはコンドが最初で、次にタウンハウス、そして最後に一軒家と言われています。コンドやタウンハウスの値上がりは時間の問題?
 
 
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