2011年3月時点でのロサンゼルス不動産情況

昨日、東北・関東で発生した大地震・津波で被災された皆様にお見舞い申し上げると共に、皆様のご家族、ご友人のご無事を心よりお祈りいたします。

久しぶりのブログの更新です。最近は余り不動産のマーケットに変化がなく、特に書く事がないのでブログしていませんでしたが、結構細かい事が貯まって来たので一気に書きたく思います。

先ず、ロサンゼルス郡の不動産マーケットの値段の変化を見た場合、先にも書きましたが2007年5月~8月にかけてピークになり($550,000)、2009年1月~5月に底値を付け、其処から連邦政府の$10,000の初めての物件購入者タックス・クレジット政策で値段が一時急激に上がりましたが、タックス・クレジットが切れた後は基本的に物件値段は横ばい状態です。2009年2月に底値の$298,000を付けたあと、現在は$340,000台で微妙に上下しているのが現在のロサンゼルス郡の不動産マーケットです。

下のチャートはロサンゼルス郡一軒家中央値移行のチャートです。

これから不動産値段はどうなるかですが、昨日JBA(南加日系企業組合)主催のUnion Bank・東京銀行三菱UFJのEconomic Forecastの講演に参加してきましたが、Economistから見た今後は、懸念されていた「二重底」の心配はもうなく、今後値段上昇に向かうであろうとの見解でした。ただし、値段上昇と言っても今までの急激な上昇ではなく穏やかな上昇になるだろうとの見解でした。「2007年のピーク時に値段は戻るか?」の質問に対しては2015年から2020年には2007年台の値段に戻るだろうと言うのが現在Economist達の合意している意見とのことです。

GDPも不況脱出宣言依頼順調に伸びていますが、問題点は「失職」との事です。今回の不況で沢山の人たちが解雇されましたが、彼らが再就職をしても以前に比べて収入が低い仕事にしか有り付けないだろう」との予測で、必ずしも先行きがバラ色と言うわけでは有りません。

連邦政府は赤字運営が出来るが、州政府とローカル政府は赤字運営を許されていず、今回の不況でProperty Tax、Business Tax、やIncome Tax等のローカル政府の収入源も縮小されていて、それがローカル政府職員の雇用などにも影響してくるので、国としては不況を脱出した見たいたが、カルフォルニア等で当たりを見回すと「本当に不況を脱出しているのか?」と不思議に思う感じは続くとの事です。失業率を見た場合カルフォルニアの失業率はまだ12.5%位で、50州の内二番目に悪い数字です。米国全体で見た場合は失業率は最悪9.5%から現在の8.8%位まで下がっていて、不況後初めて失業率の低下を見たことになります。

と言う事で先ず第一点は「ロサンゼルス郡の物件値段は底値を付け、これ以上下がる懸念要因は無い」と言うのが一つのポイントです。値段はまだ横ばい状態なので、まだまだ比較的安くで物件を買えるので未だ物件購入は「お買い得」と言えるでしょう。

二点目は円高です。これも2007年の$1/124円台に比べると、現在の81円台は日本円が35%強くなった事になります。Economic Forecast の講演では「円が80円を切る要因は無く今後徐々に円安になって行くだろうとの見解でした」。何故円がここまで強くなったかは、基本的に世界中の国の景気が悪く、ある意味今回の不動産バブルに参加しなかった(日本は独自の不動産バブルで懲りたせいか、今回の不動産バブルの影響は少なく済んだ)ので「安全国」と見なされ、ここまで円が強くなったとの見解でした。円が34%強くなっていると言う事は今はドルが買い時です。不動産を購入する場合は物件値段が更に34%下がったと同じ効果を生んでいます。日本は円高で輸出に寄っての利益が減っていますが、円高だからこそ現在海外に投資する事が賢いビジネスとも言っていました。

と言う事で第二点は「円高は現在ほぼピーク、円を持っている場合は今米国で物を買うのはグッドタイミングである」。

不動産の話をする場合はローンの話が付き物ですが、ローンは30年固定金利で現在金利4.875%で出されています。数ヶ月前の4.5%位に比べては若干金利が高くなっていますが、まだまだ金利は安いです。前のブログにローンを得るのは難しいと書きましたが、最近はクレジット・スコアが良い人で、頭金20%あれば結構簡単にローンが降りるようになっているみたいに感じます。以前は物件のAppraisalが低く出てローンが通らず苦労しましたが、最近は値段が横ばいの為、Appraisalも結構問題なく出ています。と言うか不動産屋が皆現在のマーケットに成れて来たと言うのも大きく影響していると思います。

さて、ローンに付いては今後懸念される要因が幾つかあります。先ず、今回の不動産問題でFannie MaeとFreddie Macの行方が分からなくなっている事。銀行等が各ローンはFreddie/Fannieの保証が付き、二次マーケットで投資商品として転売されていますが、Freddie/Fannieが無くなった場合、二次マーケットが無くなるので今後ローンを貰うのが非常に難しくなります。更には現在Wells Fargo Bank等が連邦政府に「今後のローンは頭金最低30%を連邦基準にして欲しい」と訴えています。何故30%かと言うと、20%では今回みたいな不況が起こった時に20%位の物件価値は吹き飛んでしまい、銀行が損をするからです。

と言う事で第三点は「今後ローンは下り難くなる可能性が高い」です。ローンを取るのなら今のうちです。

現在のマイナス要因としてはまだまだShort SaleとREO(差し押さえ済み物件)が多いと言う事です。まあREOは問題ないとして、Short Saleがまだまだ問題です。これによってまだまだ不動産マーケットに歪みが出ていると言えるでしょう。

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