California Home Buyer Tax Credit

最新のカルフォルニア州不動産協会に予測によると、州の$10,000のタックス・クレジットは5月10日から20日の間に定員切れになるとの事です。と言う事はこのクレジットは受けられるのは連邦の4月30日までに売買契約成立し6月30日までにクローズ出来る人に限られるので、その人たちがラッキーで$18,000のタックスクレジットを受けられ、多分景気向上には繋がらない単なる州の$100,000,000の無駄使いとなりそうです。
 
当初、契約を遂行すれば予約が出来、整理券みたいなのが貰えると言われていましたが、それは新築物件にしか該当しないみたいで、中古物件には適用しないみたいです。
 
 
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California Home Buyer Tax Credit

前回のブログにカルフォルニア州のタックス・クレジット$10,000の付いて書きましたが、先着10,000名までに適用され、数か月で10,000名が埋まってしまうだろうと書きました。これは前回のカルフォルニア州のタックス・クレジット(新築物件のみ適用)に経緯を元に予測しましたが、カルフォルニア州不動産連盟の予測によると今回は20~30日で定員切れになると予想されています。更には4月に売買完了後予定されている物件が$10,000のクレジットを得る為にエスクローを5月1日以後まで送らされた場合、10日位で定員切れに成るだろうと予測されています。
 
まだ、フォームや細かい説明が出ていませんが、どうやらオファーが受け付けられた時点で「予約フォーム」と言うのをカルフォルニア州に提出でき、それにより先着順が決まるみたいです、なんか整理券みたいですね。どちらにせよ、2010年5月1日以後に売買を完了するつもりなら出来るだけ早いうちにカルフォルニア新法を調べ、$10,000のクレジットを受けられるようにする事がお勧めです。
 
槇島
 
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First Time Home Buyer Tax Credit Update–$18,000!!

2010年4月30日までに物件売買の契約を締結でき、2010年6月30日までに売買を完了できれば(エスクローをクローズする)現在連邦政府から最高$8,000の初めての住宅購入者タックス・クレジットが与えられます。ただ、4月30日までにもう一月も無く、もうじきタックス・クレジットが切れます。連邦のタックス・クレジットは一括で$8,000戻ってきます。
 
今週、カルフォルニア州でも独自の初めての住宅購入者クレジットが法案として承認されました。こちらは2010年5月1日から2010年12月31日までにエスクローをクローズした物件に、売買価格の5%か$10,000のどちらか低い方がタックスクレジットとして戻ってきます。2010年12月31日までに物件売買契約が締結できていれば、エスクロー・クローズを2011年8月1日までに完了できればこのクレジットが適用されます。カルフォルニアのクレジットは三年越しに帰ってきます。つまり毎年$3,333が三年間帰ってきます。
 
前回(2009年)のカルフォルニアの$10,000のタックス・クレジットは新築物件だけに適用し、先着10,000名とかで数ヶ月で締め切りになりました。今回は新築物件には限らず、締め切りは$100,000,000の額が支払われるまでクレジットは有効です(基本的に先着10,000名)。今回もう一つ違うのは、新築物件を購入すればNew Home Buyer Tax Creditというのが適用され、First Time Home Buyerでなくともタックス・クレジットの恩恵を受ける事が出来ます。
 
さて、お気づきでしょうか?2010年4月30日かそれ以前に物件売買契約が締結でき、2010年6月30日までに売買を完了でき、初めての住宅購入者ならば連邦から$8,000とカルフォルニアから$10,000の合計$18,000のタックス・クレジットが貰えます!!
 
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米国のトップ100公立高校

前回に続き、今回も学校のブログです。前回はNewsWeekのランキングでしたが、今回はUSNews&World Reportのランキングです。ここをクリックすれば記事が見れます
 
さて、こちらのランキングは前回のランキングとは評価基準が違っているので、随分結果が違います。近場で言うとCerritosのWhitney High Schoolが3位、CypressのOxford Academyが4位。CarsonのCalifornia Academy of Math and Scienceが22位、InglewoodのAnimo Leadership Charter High Schoolが23位、LennoxのLennox Mathematics, Science and Technology Academyが25位に入っています。
 
San DiegoのPreuss School UCSDは32位。この学校はNews Weekの記事では10位で、Californiaで一番の学校でしたね。San DiegoのSchool of International Studies San Diego High Schoolが44位、HawthorneのHawthorne Math and Science Academyが54位で、以上がSouthern Californiaの学校でTop 100入りした学校です。
 
ただ、これらの学校は全て特殊学校でその地域に住んでいるだけでは自動的に通えず、殆どが生徒が優秀だが親が低所得の条件を満たせないと入学できない学校ばかりです。CerritosのWhitney High Schoolは色々な記事で良くトップに選ばれている学校ですね、でもNews Weekにはランキングしていず意外でした。
 
まあ、評価基準が変わればランキングが結構代わるということに変わりありません。
 
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どの公立高校が一番良いの?

子供の教育は親にとっては重要課題。自分たちの子供たちには一番良い教育を与えたいと言うのが親心。ただ、不動産を考えた時に両親の勤務地とその通勤圏が住居を構える場所となってしまい、その通勤圏の中で値段に手が届き、一番良い公立学校区が有る所を選ぶ基準としている方が沢山居ます。別の手段として、私立学校に通わすと言う手段もありますが、今日は公立高校だけのブログです。
 
ブログは何時も「不動産はローカルな物」をメインに身の回りのことを書いていますが、今回は公立学校でアメリカ中で何処が良いか見てみましょう。今回はNewsweekのアメリカのトップ1,500公立高校を見てみましょう。オリジナルの記事はここをクリックすれば見れます
 
さて、この記事によると一位二位はテキサス州ダラスの高校。インデックスが16点と15点でダントツです!3位がアラバマ州の高校で4,6,7位をフロリダの高校が占めています。5位はアリゾナ州、8位はオレゴン州、9位は又テキサス州。
 
そしてやっと10位に南カルフォルニアはLa Jolla のPreuss UCSDが付けています。Preuss UCSDはLa Jolla(San Diegoの北端)に位置し、University of Califonia, San Diego大学のキャンパス内にある中学・高校のCharter Schoolです。Charter Schoolは学校によって入学基準が違いますが、Preussは1.)親が低所得者、2.)親又は保護者が四年生大学を卒業していない、3.)生徒が将来性を見せているの三つの条件を満たさなければ通えません。よくお金がないと良い学校に通えないと思いがちですが、ここはお金持ちの人は通えません。ここは大学受験・入学をメインにしている学校です。
 
次に出てくるCaliforniaの高校は16位にCypressのOxford Academyです。CypressはCerritosの南、405FWYと605FWYの交差点の北東に位置している市です。ここはAnaheim Unified Districtに通っている全生徒から入試制で入学生を募集します。ここも大学入学をメインに考えている高校です。
 
次に出てくるCaliforniaの高校は31位にOregon州境に近い、Northcoast Prepatory and Performing ArtsというPrepatoryという名目で分かるとおりここも大学入学をメインに考えている高校です。ここは北カルフォルニア全域の生徒が入試制で募集出来るCharter Schoolですが、低所得者を優先しているみたいです。
 
32位にFullertonのTroy High Schoolがランキングしています。ここはやっと一般的な公立高校で、この高校はこの学校区域内に住んでいれば誰でも入試や制限無しで通えます。Fullertonに物件を探すのは結構穴場かもしれません。
 
40位にSanta CruzのPacific Collegiateがあります。ここもCharter School で Santa Cruz Countyに住んでいる人が抽選に募集し、当たれば入れると言う宝くじみたいな学校です。
 
45位にLos Angeles Center for Enriched Studiesが入っています。何と悪評高いLos Angeles Unified School Districtの学校が評判が良いPalos VerdesやTorrance,Beach Citiesの学校を抑えて上位に入っています。ただ、ここはMagnet Schoolなので全LAUSD地区から募集を受け、能力が高い生徒たちが抽選で選ばれ入学します。
 
やはり上位にはMagnet SchoolやCharter Schoolで広い地域からその中の一番頭が良いか将来性がある生徒を選んで入学させている所が強いですね。Fullerton のTroyは例外で、その区域に住んでいれば誰でも通える学校です。
 
さて、そのほかにも沢山のCaliforniaの高校がランキングしていますが、近場で言うとサウスベイのPalos Verdes Peninsula Highが146位。Palos Verdesのもう一つの高校のPalos Verdes High Schoolは188位です。この二つの高校はPalos Verdesに住んでいれば誰でも通える高校です。
 
IrvineのUniversity Highは158位、Newport BeachのCorona Del Mar Highは171位、Santa Monica High Schoolが255位、Manhattan BeachのMira Costa High Schoolが307位、Los Angeles High School for the Artsが319位、Malibu Highが322位、Mission Viejo High Schoolが335位、Cerritos Highが不思議と340位と低めのランキング、CarsonのCalifornia Academy of Math & Scienceも不思議の低ランキングの361位、Los Angeles のEagle Rock High Schoolが393位、FullertonのSunny Hills HIgh Schoolが396位がトップ400に入っている近場の学校です。CerritosやCarsonは普通CaliforniaのTop Public High Schoolにランキングされていますが、このサーベーは点数の与え方が違うので、通常より低めにランキングされている感じが有ります。
 
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ショート・セールに付いて

現状のマーケットは地域に寄りますがまだまだShort Sale(別名Short Pay)やREO(Real Estate Owned)が多い情況です。先ず簡単な説明をしますとShort Saleはローンの残額が物件の現在価格より多い物権で、その差額をレンダーに損をして貰い物件を売る事をさしています。例えば2007年のピーク時に$400,000の物件を銀行に$350,000借りて買ったとします。ただ、その物件は2010年の今$300,000でしか売れなくなっているとします。この物件を売った場合銀行にローン返済の為$350,000-$300,000=$50,000を売主が追加で払わなければいけませんが、その分を銀行に「御免なさい、もう返済能力がありません、銀行の損を承知で物件を売らしてください」とお願いして売る事をさします。実際はクロージングコストが掛かりますのでロスはこれより高いですが、話を単純に進める為に売る時のクロージング・コストをここでは無視します。REOは差し押さえ済み物件に成ります。
 
何故銀行が$50,000のShort Saleのロスを承知するかですが、答えは「その方のが差し押さえをした時より損が少ない」からです。物件が銀行に差し押さえられ、REOに成ろうが、Short Saleであろうが、この物件はどうせ$300,000でしか売れません。差し押さえた場合それに掛かる費用が大体$30,000から$70,000余計に掛かるのでREOの場合その分余計な損に成るからです。Short SaleはREOの一歩手前です。Short SaleのがREOより銀行にとって得なはずなのに、何故Short Saleが成立するのが難しいかが私のお客様に良く聞かれる質問です。
 
実際Short Saleの成功率の確立は7%と言われています。不動産エージェントをやっていて「まあそんな所だろう」と感じています。7%と言うのは14件Short Saleが有った場合そのうちの1件しかShort Saleが成立しない確立を指しています。何でそんなに確立が低いかと言うと積権者(お金を貸している側)と責務者(お金を借りている側)の全者が合意しないと成り立たないからです。
 
では何故成り立たないかと言うと:
 
責務者が銀行の条件に合意しない。銀行は「$50,000の損で家を売る事は合意しますが、それを抵当権の責務から個人責任のローンに代えさせてもらいます」と言う事で、Deficiency(足りない額)を責務者の個人責任にする場合。カルフォルニア州(州法によって違う)の場合、家を差し押さえられたら責務者のローン及びDeficiencyは帳消しになります。例えばDeficiencyが$200,000とかの高額の場合、責務者にとって差し押さえの方が条件が良い場合がある。差し押さえ(Foreclosure)は責務者のCredit Scoreに悪影響になりますが、どうせShort Saleも同じ悪影響でどちらにせよ今後7年間くらいはローンを組めなくなる。Short SaleのがCredit Scoreに対してのダメージは少ないが、今後Credit AgencyがForeclosureとShort Saleを如何扱うかが不明。別にShort Saleを実行した後、自己破産することも可能だが、Bankruptcy(自己破産)のがCredit Scoreに悪影響大の可能性がある。
 
積権者が合意しない。積権者というのは物件に対して何らかのLien(権利)を申し立てている者です。基本的には住宅ローンがほぼ全ての物件のLienとして有りますが、そのほかにはJunior Lender(80/20 Loan,頭金0%ローンの20%のレンダー)だったり、Home Equity Loanのレンダーだったり、コンドミニアムの場合はHome Owner Associationだったり、州のProperty Taxだったり、Mellos-RoosのTaxだったり、家を修理したContractorだったりします。他にはPMIでおなじみのローン保険を掛けている業者からの承認が必要な場合があります。
 
例えば当初Bank of Americaにローンを組んでもらったとします。普通の80%Loanで、そのローンがBank Of Americaが持ち続けたとします。この物件がShort Saleに成ったらBank of Americaだけの承認で売却できるので、Short Sale成立の可能性は大きいです。ただ、責務者は古い滞納ローンで差し押さえ寸前の物件の処理に追われているので、つい最近最初の滞納通知を出したローンなどに構っている時間が有りません。これもShort Saleが長く掛かる理由の一つです。
 
次の例も当初Bank of Americaにローンを組んだとします。又普通の80%Loanですが、今回はBank Of AmericaがそのローンをSecondary Marketで売ってしまったとします。実際銀行などは彼らの書いたローンの20%位しか彼らのPortfolioに残していず、残りの80%は他のInvestorに売ってしまいます。このローンを買うのは大体準国家機関(で政府介入を必要とした)Freddie MacとFannie Mae、又はPrivate Investorに売ったとします。この例ではFreddie Macがこのローンを買ったと仮定します。この場合Bank of Americaはローンの窓口としたLoan Servicerとなり、支払いの受付、滞納の催促等のサービスは提供しますが、このローンは実はFreddie Macの持ち物となります。このローンを額面以下で売った場合Freddie Macの損(つまり我々が払っている税金が無駄使いされる)に成ります。Freddie Macとしても損をするのは嫌だからBank of Americaに「本当に積権者が支払いできない確認を証明しろ、何故こんな悪いローンを我々に売ったか、そんな高い額の損は我々としては受けられない」とBank of Americaに文句を言ってきます。Freddie Macは準政府機関なのでオバマ政権が現状を整理しようとしている中余り煩く言ってこないでしょうが、例えばこのローンがGoldman Sachsか何かの保有になっていたら中々Short Saleの合意はしてくれないでしょう。このようなローンの滞納保険をAIGが掛けていたのが彼らの崩壊の問題の一部と成っています。
 
次にローンを二つ抱えている物件の例を取ってみましょう。County Wide Mortgageから80/20Loanを組んでもらい、80の方の$320,000はGoldman Sachsに売られ、20の方の$80,000はMerrill Lynchに売られたとします。現在この物件は$300,000でしか売れないとしましょう。Goldman Sachsのほうは優先積権者なので最初にお金が戻ってきますので$320,000かして$300,000戻ってくれば「まあしょうがない、承認しよう」となりますが第二積権者のMerrill Lynchの方は「一寸待て、うちは全額ロスではないか、そんな条件は絶対飲めない」ときて、Short Saleは成立しない。どうせ差し押さえになるから同じじゃないかと思いますが、支払い滞納の理由が失職の場合、その人が雇用されれば支払いは又再開され、時間がたてば物件価格が又上がり始めるという期待の中、Merrill Lynchは物件が差し押さえになる寸前まで中々合意してくれません。Goldman Sachsが差し押さえのノーティスを出した時点でやっとMerrill Lynchは「しょうがない、$5,000だけでも我々にまわしてくれ」と言ってきて売買価格$305,000だったらShort Saleが成立する可能性があります。但し、この場合は第一積権者が差し押さえギリギリの所まで行かないと第二積権者合意しない場合が有ります。
 
さて、次のケースですが第一、第二積権者の上に更にHOA Feeを滞納していたとします。と言う事はHOAからも合意を得られなければShort Saleは成立しません。更にはProperty Taxも滞納している場合、政府は一銭の損も認めないので、誰かがProperty Taxを納金しなければ行けません。第一積権者は物件がMarket Valueで売れ、それを丸々貰おうとしている、第二積権者、HOA、Property Taxも皆何らかの支払いを期待しているので、このShort Saleは通常のセールより高い値段で無いと成立しない場合がありますが「何故購入者の私が他の人の責務の支払いの肩代わりをしなければいけないか」と当然マーケット価格でしかオファーを出してきません。
 
積権者との交渉を誰が行っているかですが、大体Listing Agentが行っています。といても彼らはShort Sale NegotiatorではなくReal Estate Agentなのでこの道のプロではありません。Short Sale Negotiatorを使ってAgent達が我々のコミッションの一部を出してShort Saleを成立使用する場合もありますが、Short Sale Negotiatorを使ったからと言い売買成立の確立が上がるとは経験上思えません。これは単にListing Agentが銀行との交渉を嫌がり、他に仕事を回しているだけです。
 
上に上げた全ての責務者と積権者が合意しないとShort Saleは成立しません。Lender一者の簡単なShort Saleも有りますが、大体今マーケットに出ている物件は二者の積権者が居るShort Sale成立に難しい情況になっています。
 
更にいいますと、この難しい情況の中で銀行は更なる貸し渋りをしていて、Appraisal(査定)が低め低めに出て来て、銀行は購入に必要は総額を貸してくれません。
 
この難しいマーケットの中、良い不動産エージェントを雇わなければ中々売買が成立しません。
 
 
 
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米国新築物件売買件数2010年1月が過去最低値

最近ブログすることが無かったですが(市場に変化が無い)今朝、米国新築物件売買件数2010年1月が過去最低値と言うニュースが報道されたので,それに付いて書いて見ます。
 
結果から言うと新築物件が殆ど無いSouth Bay地域の物件売買にはこの報道は余り関係ないと思います。報道されている物件は新築物件なので、都心から離れた空き地が沢山在る地域に新しく建てられた物件の売買の事を語っています。この新築物件数の落ち込みは大体1.)冬場は北部、東部は雪で埋もれているので歴史的に売買件数が落ち込む、2.)11月30日に当初のFirst Time Buyer Home Creditが期限切れに成る為、それに間に合うよう需要の先取りが起こった、3.)最近銀行の貸し渋りが更にひどくなっていて、中々ローンが降りず、売買が成立しないと言う所かと思います。
 
それではSouth Bayではどうなっているかと言うと、South Bay最大市のTorranceを例にとって見ます(一軒家・タウンハウス・コンド):
 
 
 
Torranceも一月は売買件数が落ち込んでいます。ただ、2008年2月、2009年1~2月よりも2010年のが件数が多いので、まあ落ち込んでいると言ってもある意味例年並といえます。それでは次に売買契約に入っている件数を見ると:
 
 
2010年一月は例年に見れない数の物件が売買契約を結んでいます。通常、売買契約を結んでから売買が成立するまで1~2ヶ月掛かるので、これは2010年2~3月の物件売買数がかなり高くなるを示しています。次に売買価格中央値を見ると:
 
 
物件価格中央値はここ9ヶ月位落ち着いていて横這い状況となっています。現在売りに出ている物件ですが:
 
 
 一月末で289件とここ2年間で一番の品薄状態となっています。新しく売りに出てくる物件数を見ると:
 
 
 
新しく売りに出てくる物件は通常11~12月に落ち込み、一月くらいから増えますが、2009年に比べ若干少なめな状況になっていますが、余り増える兆候は見えないと思います。通常家を売りに出すのは転勤かもっと良い家に引っ越す為ですが、家の値段が下がっているので家を売った場合損が出る為中々売りに出す判断が出来ずにいると言う所でしょう。
 
 Torranceの状況を整理すると1.)2010年一月の売買成立件数は少ないが、それでも例年以上であった、2.)売買契約を結んでいる物件数は2010年1月に格段に増えていて、2月3月は売買成立数が上昇する事が見て取れる、3.)全体的に品薄状態になっているので、今後物件を購入するに当たって他のバイヤーとの競売状況となり、中央値上昇が多分起こるであろう、4.)物件値段中央値は2009年前半に底打ちをした常態である。
 
 ただ、今後は大きい不確定要素が二つあります。1.)現在、銀行の住宅ローンを米国政府が大量に買っていますが、それが3月末くらいで完了され、更なる銀行の貸し渋りが起こると思われる、2.)$8,000のタックス・クレジットが4月30日で期限切れになり、それがなくなった場合又売買の冷え込みが起こりうる(こちらは多分影響が少ないのでは?)。まあどちらにせよ、出来れば3月末までにローンが組めるようにしておいたほうが、今回の購入に当たっての良状況を把握できるベストでしょう。
 
これらのチャートを見ていると色々な考えが浮かんできますが、それを書いているとブログとして長くなりすぎるので、今回はここで打ち切ります。
 
槇島
 
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不動産データー年度比較

以前のブログで使ったカルフォルニア州の売買データの2008年版を下に載せます。
 
カルフォルニア住宅中央値は2007年夏に高値を付けた後、2008年では大幅に落ち込んでいます。まさに絶壁から飛び降りる勢いで下がっています。ただ、販売件数を見ると2007年に落ち込みましたが、2008年には既に上がり始めているのが見れます。2008年の値段は基本的には2003年レベルの値段なので、大体2003年~2007年に住宅を買った人はアップサイド・ダウン(Up Side Down)状況で、買ったときより今のが値段が下がっている事になります。因みにアンダー・ザ・ワーター(Under The Water)の物件も沢山有り、これは「水面下」と言う意味で銀行から借りている額のが現在の値段より高いと言う意味で、これらの家を売る場合は銀行にお金を払って家を売る形になります。このUnder The Water物件が沢山有るので、既存の住宅保有者が家を買い換えるステップ・アップが行われていず、中高価格帯の物件が動いていない大きな理由の一つに成ります。
 
これらのデータは私が開催している「初めての住宅購入者セミナー」で使っている資料から抜粋して載せています。ブログで使うデータは訳があって数ヶ月遅らせていますが、私のセミナーに来ればリアルタイムのデーターが見れます。
 
ついでにロサンゼルス郡の住宅中央価格の最近のデーターも下に載せます。

今年の1月~5月に底を這った後、住宅価格は着々と上りつつあります。下がった時のような急騰は期待できませんが、今のところ2003年レベルの上昇が見れるので、当面は値上がりを予想できるのではないかと思います。

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米国住宅売買7.4%上昇

全米不動産協会が本日発表した報告だと、全米住宅売買件数が先月比7.4%上昇したと言うことです。11月の季節変動を考慮した年間販売数の654万件で、10月の609万件を7.4%上回っています。11月の件数は3年ぶりの高値です。これにより在庫が物件が少なくなり、6.5か月分と結構正常な数字になりました。以前のブログで9月位から住宅売買が活発になり始めているとコメントしましたが、エスクロー・クローズの2ヵ月後に数字としてやっとこの活発化が現れたかなと思います。
 
11月の売買件数高騰はタックス・クレジット期限切れの為とのメディアは報告していますが、11月、12月に成っても活発さが収まっていないので、タックス・クレジットの期限中に買えなかった人たちが、期限延長を見越して物件を追い続けたのかなと感じます。勿論11月、12月は冬場で通常不動産売買が少ない季節ですが、在庫物件が少なくなっている中、少ない物件を激しい競争の中買いあさっていると言う感じがあります。
 
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LAUSD

よく良い学校区の事を聞かれますが、私の答えは基本的に「Los Angeles Unified School District (LAUSD)学校区は避けた方が良い」です。LAUSDでも良い学校はありますが、市で独自に運営している学校区のほうのが優良の場合が多いからです。本日のLATimes新聞の記事に「LAUSDは誰でも正教員になれる」と言う記事があり(ここをクリック)、LAUSDが何故好くないかの一面が見れると思います。LAUSDの本当の問題は多分余りにも巨大な学校区であり、均一の教育が難しいところにあると思います。例えば、富裕層が住んでいるPacific Palisades、Brentwood, Bel-AirもLAUSDですし、貧困層が住んでいるSouth Los Angeles, South East Los Angeles, Watts, 等も全てLAUSDです。勿論WestwoodとかBel-Air地域にはLAUSDでも好い学校はありますが、これらの地域に住むのは結構割高になります。
 
因みにCity of Los Angelesと言うとダウンタウン近辺だけを思い浮かべる人が居ますが、基本的にLAXより北、Granada Hills/Sylmarより南、Woodland Hills/Pacific Palisadesより東、Highland Park/Boyle Heightsより西は殆ど全部City of Los Angelesと言うことを知っていましたか?南には110FWY沿いの帯状の地帯もLos Angelesですし、San PedroもWilmingtonもCity of Los Angeles の一部でこれらは全て厳密に言うと「市」では無く、単なる地域名です。勿論その中にはSanta Monica、Culver City, Beverly Hills等独自の市でCity of Los Angelesではないところも有ります。City of Los Angelesがどういう地域で構成されているかはここをクリックすれば地図が見れます
 
 
 
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