サウスベイの安全性

前回のブログではロサンゼルス郡とオレンジ郡の人口100,000以上の市に付いて書きましたが、今回はロサンゼルス郡南西に位置するサウスベイ地域の安全性に付いて書きます。下のテーブルで参照できますが、Rolling Hillsがダントツで犯罪が少ないです。と言ってもRolling Hillsは市全体がセキュリティー・ゲートで囲われている超高級住宅地なので「低くて当たり前」の感じがしますが…。
 
 
その次に犯罪が少ないのはPalos Verdes Estatesで、ここはパロスバーデス半島でも南側の海側の地域で、半島で二番目に値段が高く、アクセスも悪いので外部の人間が殆ど行かず、更に街灯が無いので夜は真っ暗でStreet Signも蛍光処理がされていないので、昼間良く行く私でも夜は良く迷子になります…。その次はRancho Palos VerdesとRolling Hills Estatesとサウスベイトップ4は全て「パロスバーデス」と呼ばれている地域です。
 
次に前回のブログに出たTorranceがランキングされていて、Manhattan Beach、Redondo Beach、Lomitaと続いています。これまでの地域の特筆する所は殺人が年間0~1件しかない事です。そこから先は少し危険度が高いハーバーエリアや日本人が基本的に少ないエリアになります。一寸意外なのはEl Segundoで、イメージ的にはもっと安全と思いますが、LAX空港と隣接しているのと商業地が多く外部からの人の立ち入りが多い為か「窃盗」件数が多く、低くランキングされています。Hermosa Beachも意外と低く、「傷害と窃盗」が多いですが、Hermosa Beachはサウスベィでも若者が多い「パーティー・ビーチの町」で、Pier Blvd近辺の繁華街・飲み屋とビーチ沿い遊歩道で若者であふれているThe Strand がある為に軽犯罪が多発していると思われます。基本的には「酔っ払いのイザコザ」かな?
 
 
 
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各地域の安全性

不動産エージェントをやっていて多分一番頻繁に聞かれるのは各地域の安全性と子供が通う学校区です。本日のブログは安全性に付いてです。
 
何を持って安全とするか?安全性を語るのは結構難しい所があります。ある地域に犯罪が年間一件しかなくとも、犯罪に合った人かその近所の人にとっては不安要素でしょう。近場で何処が一番安全なのと聞かれると、パッと言えるのがIrvine、Palos Verdes、で続いてManhattan/Hermosa/Redondo Beach、Torrance市内でしょう。
 
「一番危ない所は」と言う問いに対してはCompton、South Central LA、Wattsでしょう。ココで物件を探す場合は「他のエージェントに聞いてください」と私は自分の命が惜しいし、自分が余り安全性が良くないと知っていた物件で、もしお客様に何かあったりしたら嫌だからです。
 
さて、問題は「安全な地域には高すぎて入れないし、危ない所は嫌、他に安全な地域は?」の回答が微妙になってきます。何を持って安全・危険の線を引くかです。
 
一つの物差しはFBIが集計している全国犯罪統計です。これには米国で人口が100,000以上の市全てから(272市)犯罪統計を集計して載せています。サウスベイだと大きい市はTorrance(16位)だけで、近場だとInglewood(97位)とLong Beach(83位)が乗っています。ということはGardena、Lomita、Rancho Palos Verdes等の小さな市は乗っていません。
 
米国全体で272市が乗っていますが、丁度真ん中の135位までを安全とするかが次の問題です。私が大学に行っていたBerkeleyは242位ですが、キャンパスの外に居ても危ないと感じた事はありませんでした。逆に隣に位置している230位のOakland等は危ないと感じていたので、よほどのことが無ければ行きませんでした。さて、この二つの市を見た場合Violent Crimeと呼ばれている基本的には「対人」の犯罪対Property Crimeと呼ばれる「対物」の犯罪を見なければいけません。「全ての犯罪」でランキングをしていますが、対物の犯罪のが対人の犯罪より圧倒的に多いので(10倍以上)、対物の犯罪が順位付けに大きく影響します。Berkeleyは対人は152位、Oaklandは267位で、Berkeleyの対人犯罪は全米平均より若干多いですが、Oaklandは267位でViolent Crimeは全米のトップ5の悪さです。ただ、Oaklandの丘の上には高級住宅地があり、そこにいる場合は全然危ないと感じず、Oaklandの平らな部分に居る時だけ危険を感じます。
 
下のテープルのグリーンの奴がロサンゼルス・オレンジ郡の人口100,000人以上の地域になります。これを見るとダントツでIrvineが対人、対物とも安全度はNo.1,続いてThousand Oaks、City of Orange、Torrance、Garden Grove、Huntington Beach、Anaheim、Burbank、Pasadena、Fullerton、Costa Mesaが結構安全性が高い地域と言えると思います。途中Santa Ana、Norwalk、Los Angeles、Long Beach等を抜いていますが、それは対人の犯罪が多い為安全性が低いと判断しているからです。ただ、Los Angelesと言えども広い地域で、厳密に言うとBel Aire、WestwoodやBrentwoodをLos Angeles Cityの中に入れられてしまうので、Los Angelesだったら何処でも悪いと言う意味では有りません。
 
 
 
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California Home Buyer Tax Credit

前回のブログでカリフォルニア不動産協会が10日から20日でカルフォルニア州のタックスクレジットが切れるとブログしました、25日立った2010年5月25日現在で約38%しか削減されていません。ということは多分2010年6月いっぱいまでに物件を購入すればこのクレジットの恩恵を受けられるそうです。何故このような情況になっているかですが、Franchise Tax Boardは全申込者を57%に削減し計算しているからです。
 
申請したら税金の納めている額に係わらず$8,000帰ってくるFederal Programと違い、カルフォルニア州のは「支払っている額から還元される」と成っています。つまりクレジットは3年間に渡り最高年間$3,333ですが、Franchise Tax Boardに年間最低$3,333を収めていなければ$3,333は戻ってきません。Franchise Tax Boardに年間$1,000しか税金を納めていない人は最高年間$1,000しか還元されません。更には色々な条件があり、初めての購入者プログラムに申請しても、条件不合格で$1も還元されない人も居て、基本的に先着10,000名がクレジットの恩恵を受けられますが、57%に削減されている為最高先着17,543名までが恩恵を受けられそうです。
 
ただ、このプログラムがどう終結されるか分からないので最終的に誰が該当するかが分からない状態です。後、申請はファックスだけで、ファックスが受け入れられた順番で先着順を決めるとの事です。さて、問題はファックスが中々繋がらないと言う事で、申請フォームが中々送れないとの事です。私も1-916-855-5577のファックス番号をトライしましたが、最初の3回は番号に掛けてもウンともスンとも言わず、4回目で「お話中」のファースト・ビジー、5回目でファックストーンを得られました。トライしたのは火曜日の朝なので、まあ5回目で繋がったので、多少はつながりにくいかもしれませんが、繋がるのは不可能ではないみたいです。
 
受付件数は毎週木曜日ウェブサイトに掲載されていて、その週の火曜日までの統計がココで見れます
 
下が件数受付の現状です。5月25日現在で7,330件。予想額が$38,357,000でこの額が$100,000,000達した時点で有効切れとなります。
 

Applications for First-Time Buyer Credit received as of 05/25/10

As of Estimated Total First-Time Buyer Applications Received 57% of Estimated Requested Credit
05/04/10 430 $ 2,351,000
05/11/10 2,470 $ 13,283,000
05/18/10 4,830 $ 25,473,000
05/25/10 7,330 $ 38,357,000
 
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California Home Buyer Tax Credit

最新のカルフォルニア州不動産協会に予測によると、州の$10,000のタックス・クレジットは5月10日から20日の間に定員切れになるとの事です。と言う事はこのクレジットは受けられるのは連邦の4月30日までに売買契約成立し6月30日までにクローズ出来る人に限られるので、その人たちがラッキーで$18,000のタックスクレジットを受けられ、多分景気向上には繋がらない単なる州の$100,000,000の無駄使いとなりそうです。
 
当初、契約を遂行すれば予約が出来、整理券みたいなのが貰えると言われていましたが、それは新築物件にしか該当しないみたいで、中古物件には適用しないみたいです。
 
 
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California Home Buyer Tax Credit

前回のブログにカルフォルニア州のタックス・クレジット$10,000の付いて書きましたが、先着10,000名までに適用され、数か月で10,000名が埋まってしまうだろうと書きました。これは前回のカルフォルニア州のタックス・クレジット(新築物件のみ適用)に経緯を元に予測しましたが、カルフォルニア州不動産連盟の予測によると今回は20~30日で定員切れになると予想されています。更には4月に売買完了後予定されている物件が$10,000のクレジットを得る為にエスクローを5月1日以後まで送らされた場合、10日位で定員切れに成るだろうと予測されています。
 
まだ、フォームや細かい説明が出ていませんが、どうやらオファーが受け付けられた時点で「予約フォーム」と言うのをカルフォルニア州に提出でき、それにより先着順が決まるみたいです、なんか整理券みたいですね。どちらにせよ、2010年5月1日以後に売買を完了するつもりなら出来るだけ早いうちにカルフォルニア新法を調べ、$10,000のクレジットを受けられるようにする事がお勧めです。
 
槇島
 
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First Time Home Buyer Tax Credit Update–$18,000!!

2010年4月30日までに物件売買の契約を締結でき、2010年6月30日までに売買を完了できれば(エスクローをクローズする)現在連邦政府から最高$8,000の初めての住宅購入者タックス・クレジットが与えられます。ただ、4月30日までにもう一月も無く、もうじきタックス・クレジットが切れます。連邦のタックス・クレジットは一括で$8,000戻ってきます。
 
今週、カルフォルニア州でも独自の初めての住宅購入者クレジットが法案として承認されました。こちらは2010年5月1日から2010年12月31日までにエスクローをクローズした物件に、売買価格の5%か$10,000のどちらか低い方がタックスクレジットとして戻ってきます。2010年12月31日までに物件売買契約が締結できていれば、エスクロー・クローズを2011年8月1日までに完了できればこのクレジットが適用されます。カルフォルニアのクレジットは三年越しに帰ってきます。つまり毎年$3,333が三年間帰ってきます。
 
前回(2009年)のカルフォルニアの$10,000のタックス・クレジットは新築物件だけに適用し、先着10,000名とかで数ヶ月で締め切りになりました。今回は新築物件には限らず、締め切りは$100,000,000の額が支払われるまでクレジットは有効です(基本的に先着10,000名)。今回もう一つ違うのは、新築物件を購入すればNew Home Buyer Tax Creditというのが適用され、First Time Home Buyerでなくともタックス・クレジットの恩恵を受ける事が出来ます。
 
さて、お気づきでしょうか?2010年4月30日かそれ以前に物件売買契約が締結でき、2010年6月30日までに売買を完了でき、初めての住宅購入者ならば連邦から$8,000とカルフォルニアから$10,000の合計$18,000のタックス・クレジットが貰えます!!
 
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米国のトップ100公立高校

前回に続き、今回も学校のブログです。前回はNewsWeekのランキングでしたが、今回はUSNews&World Reportのランキングです。ここをクリックすれば記事が見れます
 
さて、こちらのランキングは前回のランキングとは評価基準が違っているので、随分結果が違います。近場で言うとCerritosのWhitney High Schoolが3位、CypressのOxford Academyが4位。CarsonのCalifornia Academy of Math and Scienceが22位、InglewoodのAnimo Leadership Charter High Schoolが23位、LennoxのLennox Mathematics, Science and Technology Academyが25位に入っています。
 
San DiegoのPreuss School UCSDは32位。この学校はNews Weekの記事では10位で、Californiaで一番の学校でしたね。San DiegoのSchool of International Studies San Diego High Schoolが44位、HawthorneのHawthorne Math and Science Academyが54位で、以上がSouthern Californiaの学校でTop 100入りした学校です。
 
ただ、これらの学校は全て特殊学校でその地域に住んでいるだけでは自動的に通えず、殆どが生徒が優秀だが親が低所得の条件を満たせないと入学できない学校ばかりです。CerritosのWhitney High Schoolは色々な記事で良くトップに選ばれている学校ですね、でもNews Weekにはランキングしていず意外でした。
 
まあ、評価基準が変わればランキングが結構代わるということに変わりありません。
 
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