前回のブログで約束したように、今回はロサンゼルス郡のサウスベイ地区の値段動向に付いてブログします。サウスベイ地域は基本的にはLAX空港より南、110フリーウエイより東の地域を指しますが、日系人にとってはトーランス、パロスバーデス、ガーデナ、ロミーター、レドンド・ビーチー、ハモサ・ビーチ、マンハッタン・ビーチの各市に限定されるでしょう。サウスベイ地域を見る前にまず全米で値段がどうなっているか把握しなくてはいけません。カリフォルニア州不動産協会によると全米の住宅中央値は2007＝＞2008年で‐9.8%下がっています。何か報道では随分騒がれている割には小さい下がりしろと言うのが私が受けた印象です。過去40年間統計を取っていますが、年々で値段が下がったのは過去二回目で、2006＝＞2007年は-1.8％下がっています。
カリフォルニア州を見ると2007=>2008年で何と‐38.2%中央値が下がっています！ 過去40年間で一番下がったのは1992=＞1993年の-4.5%です。一番大きい値の動きは1976=>1977年の+28.1%（これも凄い数字！）なので、-38.2%と言うのは前代未聞のイベントと言えるでしょう。
ロサンゼルス郡を見ると2009年2月の中央値は$298,000だったので、2003年4月の$299,000とほぼ同じレベルです。インフレなどを考慮すると、2003年レベルより今のが低くなりますが、計算が複雑になるのでインフレは抜いて話します。ロサンゼルス郡と言ってもピンからキリまであり、群の中央値の$300,000、レドンド・ビーチの$630,000、ランキャスターの$116,000とバラバラで、チャートにしても意味が無いので、2003年4月を0%として其処からの値段の動きをパーセントで見てみることにします。データーはカリフォルニア州不動産協会の数値です。
上記のチャートではロサンゼルス郡が太い赤い線で示されています。2003年4月に0%から始まり、ピークの2007年5月~8月では$550,000（+85%）を記録しています。次に南カリフォルニアで特徴がある地域を示しましょう。点線の地域がサブプライムのバブル・バストのサイクルを経験した地域です。ランキャスターは2003年の$152,500から+123%上がり$328,000を記録した後、$116,000まで下落しています。ピークで住宅を買った人は可哀想…家の値段が半分以下に下がっている。デザート・ホット・スプリングスは$123,000=>+160%$320,250=>$84,000と言う痛手。サンバーナディノは$120,500=>+172%$328,250=>$83,000とこの三つの地域はどれも上がり現在のが2003年4月より値段が低くなっていて、私が言う「弱いマーケット」と言えるでしょう。サブプライムに大きく影響された地域です。
次に線で描いた「強いマーケット」のセリートス、ウェストLA、ビーチ・シティーズを見てみましょう。これらの地域は2003年4月と比べると、値段がまだ上がっている地域です。セリートスは$377,500=>$749,000 (+98%)=>$525,000. ウェストLAは$492,250=>$799,000 (+62%)=>$646,500. ビーチ・シティーズ(マンハッタン/ハモサ/レドンド・ビーチ)は $630,000=>$1,180,500 (+87%)=>$850,000。 でも余り数字に拘らないでください。報道でロサンゼルス郡の値段がピークから45%下がっていると言われても、全ても地域が同等に落ちていないという事だけ理解してください。「強いマーケット」は空き地が無く、新築ブームが無く、更に住宅の値段が高いので余りサブプライム買い手の影響を受けなかったマーケットと言えるでしょう。勿論、悪影響が皆無と言うわけではありません。ただ、ランキャスターと同じ値段の下落をレドンド・ビーチに望まないでください。
最後に（やっと！）私が活動しているサウスベイ地域を見て見ましょう。サウスベイは、結構小さい市が集まっている地域ですが、小さい市はデータが少ないので、「地域」として数市を纏めないと信頼できるデーターになりません。それでもロサンゼルス郡のデーターと比べると、データー数が少ないので、ギザギザなデータになりやすいです。そのため、ロサンゼルス郡の値段中央値動向は赤い太い点線、サウスベイ地域の纏めは緑のチャネルから構成されている傾向としてみてください。第一レグは大きい値上がりでこれはどちらも傾向として同じです。第二レグは郡の浅い値上がりに対してサウスベイ地域は横這い状態。第三レグは郡の値段の下落に対して、サウスベイは小落で値段の安定感が出てきているみたいな動き。弱い地域の更に続くであろう下落とは様子が大きく違います。値段は大体2009年下半期から2010年初頭に其処を付くと考えられていますが、「強い地域」は既に底値に近い所にあるみたいに見えます。
中央値の下がるメカニズムに付いて少し触れたいと思います。①不況時などに起こる全体の値下がり②割引値段で売られる問題物件の大量放出③住宅タイプ（一軒家対コンド）のミックス変更による中央値の変動。現在は始めての購入者が安めの物件を大挙に買っている反面、高価格住宅がローンを得るのが難しくなっている為、余り販売されていない状況。今はこの三つの状況が一挙に起きている状況です、勿論地域によって度合いが随分違っていますが。
槇島
ジェームズのスペース 