本日Federal Reserveより発表がありましたが、2008年中に申請されたローンの32％が却下されたそうです。2007年は29％だったので若干の上昇が見られました。2006年までは猫でも杓子でもローンが下りたのに対して大きい変化です。データーは有りませんがサブプライム･ローン真っ最中の2003～2006年くらいは却下率は多分0％に限りなく近かったでしょう。
さて、何故この高い却下率が問題かと言うと家の売り手が「ローンが承認されそうな人を選ぶ」からです。三人に一人の割合で「ローンが承認されなかったのでこの家は買えません」と売買をキャンセルする人が出てきます。ローンが承認されるのはエスクロー･プロセスの最後の方なので、オファーに合意してから大体20日から50日位後に「売買不成立」となり、売り手は家が売れなかったため自分が持っているローンの月々の支払いを続けないといけないのと、売り手が別の家を購入して引っ越そうとしている場合、購入しようとしている物件の頭金を捻出できなくなり、問題になるからです。ショート･セールやREOの場合でも銀行としては「オファーを受け入れるからには出来るだけ早く家を売り払いたい」ので、売買不成立後に再度売買再開は出来るだけ避けたいからです。
最近は地域により物件の値段が既に上昇してきています。以前ブログした査定（Appraisal）の問題がこのローン却下に更に売買不成立率を上げることになります。ローンは下りたけど、購入価格＄400,000に対してローンの査定が＄350,000としか評価されなかったので、＄50,000足りずに売買不成立になる場合があります。
こういう場合強いのは「全額現金」のオファーです。これだとローンが却下される可能性は無いし、ローンの査定の問題も無い。例えば＄400,000の家に頭金20％の＄420,000のオファーと全額現金の＄380,000のオファーが入ったとします。売り手が売り急いでいる場合、全額現金の＄380,000のオファーが受け入れられる可能性のが高いでしょう。例えそれが＄40,000低いオファーであったとしても。＄420,000のオファーでも、ローン査定後＄380,000の評価しか出なかった場合、結局＄385,000位で再ネゴを受け入れるか、振り出しに戻るかの選択となります。
さて、ローン却下、若しくは査定問題で売買が不成立になった場合、買い手にもコストが掛かります。場合によりますがPhysical Inspection, Termite Inspection, Appraisal Fee, Escrow Cancellation Cost等を買い手が負担しなければいけないので、大体総額＄1,000位の損失が発生します。リスクは完全になくすことは出来ませんが、ローンのプリアプルーバルをレンダーから頂いていれば、嘘をついていない限りローンが却下される可能性は低いでしょう。後は買い側の不動産エージェントがいかにその物件のローン査定額に近い査定をオファーを書く時に出来るかです。
「リストを見て物件を探し、見学する物件のドアを開けるだけ」と普通見られている不動産エージェントですが、実は舞台裏で結構色々な問題解決をやっています。エージェントのライセンスはある意味誰でも取れますが、不動産全般を分かり、その時点の状況を把握しており、臨機応変に対応できるエージェントを探すのが家の売買の成功に繋がる大きい要因です。
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